Coût de création d'une SCI

Coût de création d’une SCI : tous les détails à savoir

Il n’existe pas un seul tarif unique pour tous les projets de création de SCI.

En revanche il existe plusieurs facteurs à prendre en compte, parmi lesquels nous pouvons citer :

• La rédaction des statuts par soi-même ou par un professionnel (un ingénieur patrimonial, un expert-comptable, un notaire, ou un avocat)
• La complexité des clauses statutaires en fonction des exigences personnelles des associés
• Le régime d’imposition de la société constituée (impôt sur le revenu IR ou impôt sur les sociétés IS)
• Le type d’apport (apport en nature ou en numéraire, apport à titre pur ou simple ou apport à titre onéreux, c’est-à-dire avec prise en charge d’un passif par la SCI).

Les différents coûts qui surviennent à l’occasion de la création d’une SCI sont les suivants :

1. La rédaction des statuts (montant variable selon le type de rédaction).
2. Les frais administratifs pour la constitution de votre SCI (imposition des apports, immatriculation au RCS, mesures de publicité requises).

Nous allons étudier successivement ces deux étapes de constitution de votre société pour relever les frais qui peuvent survenir.

Première étape : la rédaction des statuts de votre SCI

Les statuts d’une SCI constituent le premier document juridique de votre SCI. Ils établissent les fondements juridiques de votre société.

En effet, les statuts de la SCI permettent :

• d’encadrer la gestion de la société et les rapports entre les associés;
• d’anticiper les besoins futurs de votre SCI (par exemple, si vous souhaitez que votre conjoint soit gérant dans l’hypothèse où vous décéderiez prématurément, il est utile de la préciser dès la constitution de la société).

Toute personne ayant un projet de creation SCI poursuit un ou plusieurs objectifs qui lui est propre. Souvent, il s’agit de bénéficier d’un meilleur cadre de gestion de leur patrimoine immobilier ou d’optimiser une transmission patrimoniale. Or, une mauvaise rédaction des statuts de votre SCI peut être lourde de conséquence : vous risquez de devoir faire face à des difficultés de gestion ou de ne pas atteindre vos objectifs initiaux.

Pour cette étape de rédaction de vos statuts de sci, il est vivement recommandé de vous faire assister par un professionnel, à moins que vous soyez vous-même spécialiste en la matière.

Les professionnels qui seront susceptibles de proposer leurs services pour la rédaction de vos statuts sont : les experts comptables, les conseillers patrimoniaux (cgpi), les avocats et les notaires.

Recourir à des statuts types peut s’avérer dangereux. En effet, même si des modèles de statuts sont disponibles sur internet pour que vous puissiez vous en inspirer, cette solution initialement moins couteuse peut s’avérer désavantageuse, aussi bien à court qu’à long terme.
En effet, se dispenser de la compétence d’un professionnel peut vous causer une perte de temps considérable puisque la rédaction d’un document juridique est un exercice qui ne s’improvise pas.

De plus, rédiger des statuts de sci nécessite des solides connaissances juridiques. Si vous n’êtes pas un expert, vous n’avez aucune garantie que vos statuts permettront un bon cadre de fonctionnement pour votre SCI.

Si vous souhaitez vous faire assister par un professionnel, sachez que ces professionnels fixent leurs honoraires librement et qu’il n’existe donc pas un unique tarif pour l’ensemble de ces spécialistes.

En règle générale, les prix peuvent osciller entre plusieurs centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros). A noter que vous devez obligatoirement faire appel à un notaire lorsque vous souhaitez réaliser un apport avec un bien immobilier.

Deuxième étape : les frais administratifs liés à votre création de SCI

Les frais administratifs que vous devez prendre en compte lors de votre projet de création de SCI sont les suivants :

> Enregistrement des statuts de la SCI auprès du centre des finances publiques et imposition des apports :

Tout enregistrement n’entraîne pas forcément une imposition : nous oscillons donc entre exonération totale à une imposition indéfinie.

En effet, pour déterminer le coût fiscal à la charge de la SCI lors d’un apport, nous devons étudier successivement le cas d’un apport à titre pur et simple (1°), puis le cas d’un apport à titre onéreux (2°).

De leur côté, les futurs associés pourront être taxés en cas de plus-values : nous parlons de plus-values des particuliers si l’apporteur est une personne privée et nous parlons de plus-values professionnelles lorsque l’apporteur est une entreprise (3°).

1°) L’apport pur et simple

Il convient de distinguer le cas de figure où la SCI est imposée à l’IR (impôt sur le revenu) et le cas de figure où la SCI est imposée à l’IS (impôt sur les sociétés).

Lorsque la SCI est soumise à l’IR

Lorsqu’un associé procède à apport pur et simple, qu’il s’agisse d’un apport en nature ou en numéraire, cet apport bénéficie d’une exonération totale d’impôt (sauf publicité foncière en cas d’apport d’immeubles).

Lorsque la SCI est soumise à l’IS

Lorsqu’un associé procède à un apport pur et simple, il faut distinguer l’apport en numéraire (exonéré) de l’apport en nature (soumis aux droits d’enregistrement). Ainsi l’apport d’un bien immeuble est taxé à 5% (+ publicité foncière).

2°) Un apport à titre onéreux

On considère qu’il y a un apport à titre onéreux lorsque la SCI doit prendre à sa charge un passif : par exemple, un associé achète un bien immobilier en contractant un prêt. Le remboursement du prêt n’est pas terminé mais l’associé souhaite apporter à la SCI et l’immeuble et le solde de l’emprunt restant dû.

Dans une telle situation, le montant correspondant au passif restant dû sera soumis aux droits d’enregistrement.

3°) Les plus-values supportées par les associés

L’apport d’un immeuble à une SCI est assimilé à une vente sur le plan fiscal : lorsque l’immeuble est détenu depuis moins de trente ans, l’associé apporteur sera imposé au titre des plus-values :

• Impôt sur le revenu au taux 19% sur la plus-value pour une détention de moins de 22 ans (avec abattement à compter de la 6° année de détention)
• Prélèvements sociaux de 17,2% sur la plus-value pour une détention de moins de 30 ans (avec abattement à compter de la 6° année de détention)