Gestion SCI
Quelles sont les règles de fonctionnement d'une Société Civile Immobilière ?
Le gérant assure la gestion courante de la SCI
Comme toute société, la SCI doit être gérée et représentée par au moins un gérant. Ce gérant peut être une personne physique ou morale (une société ou une association), un associé ou un tiers à la SCI et ce poste peut être occupé par une seule personne ou plusieurs personnes.
Le gérant doit être nommé dans les statuts de la SCI ou être désigné par les associés, selon les règles de majorité stipulées dans les statuts.
En principe, le gérant est nommé pour la durée d’existence de la société sauf clause contraire prévue dans les statuts de la société. Cependant, le gérant peut bien sûr faire l’objet d’une révocation pour cause légitime ou démissionner de sa fonction.
La gestion SCI inclut notamment:
- la signature de bail ;
- la relation avec les locataires ;
- la gestion des comptes de la SCI (notamment l’encaissement des loyers et le paiement des charges) ;
- la comptabilité ;
- les déclarations fiscales ;
- les assurances des biens,
- les travaux à réaliser sur les biens immobiliers détenus et gérés par la SCI;
- le recrutement du personnel ;
- l’entretien des biens ;
- la signature de tout contrat en général ;
- la représentation de la SCI en justice en cas de procès.
Par ailleurs, les associés peuvent encadrer les compétences du gérant de leur SCI en établissant une liste des actes importants qui nécessitent l’accord préalable des associés, notamment avant l’achat ou la vente de biens immobiliers ou dans le cas de recours à l’emprunt. Quelles que soient ces clauses, tous les actes du gérant qui rentrent dans l’objet social de la SCI engagent la société à l’égard des tiers, notamment à l’égard des créanciers.
La participation des associés à la SCI dans la prise des décisions importantes
Les associés participent nécessairement à la prise des décisions importantes de la SCI car il s’agit d’une contrepartie des apports qu’ils ont effectués au bénéfice de la société.
Exemple de décisions importantes en matière de gestion SCI :
- la désignation du gérant de la SCI ;
- l’achat et la vente de biens immobiliers ;
- la réalisation de travaux impliquant de fortes sommes;
- toutes décisions excédant les compétences du gérant.
Les statuts de la SCI fixent librement les règles de quorum (c’est-à-dire le nombre minimal d’associés qui doivent être présents au vote) et de majorité nécessaires à la validité d’une décision prise en assemblée.
En l’absence de précision dans les statuts, les décisions devront être prises à l’unanimité des associés.
Par ailleurs, les associés ont le droit de recevoir une partie des bénéfices réalisés par la SCI, en principe au prorata de leurs parts dans le capital social, c’est-à-dire proportionnellement à leurs droits qu’ils détiennent dans la société.
En contrepartie, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, c’est à dire proportionnellement à leurs droits; toutefois cette responsabilité n’est pas solidaire .
De plus, les associés ont le droit d’être informés quant à la gestion et à l’activité de la SCI :
- Le gérant a l’obligation de réunir les associés au moins une fois par an et de leur communiquer l’ensemble des documents comptables et fiscaux de la société, et ce au moins quinze jours avant le jour de tenue de l’assemblée.
- Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, la communication des livres et des documents sociaux de la société.
- A coté, chaque associé détient le droit de provoquer la tenue d’une assemblée pour faire voter une résolution qui s’appliquerait à la SCI. Le gérant est tenu, dans un délai d’un mois, de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans le seul but de faire voter cette résolution par les associés, ou de prévoir que le vote de la résolution sera faite lors de la prochaine assemblée générale (obligatoire au moins une fois par an).
- Les associés ont également le droit de poser des questions, par écrit, au gérant de la société afin que celui-ci donne des renseignements sur la gestion de la société. Le gérant est tenu de répondre selon le même procédé, c’est-à-dire par écrit,dans le délai d’un mois (article 1855 du Code civil qui dispose que « les associés ont le droit (…) de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois »).
