Pourquoi créer une SCI ?
Découvrir l'intérêt de créer une Société Civile
Pourquoi créer une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure privilégiée si vous souhaitez investir dans l’immobilier, gérer votre patrimoine immobilier ou si vous souhaitez faciliter la transmission de celui-ci à vos proches en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Les avantages qu’offre une SCI sont donc nombreux et nous allons vous expliquer pourquoi créer une SCI .
1. Avantage patrimonial
> Libre transmission de votre patrimoine immobilier en réduisant le poids de l’impôt
En créant une SCI et en procédant à une donation de parts sociales de votre vivant, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse comparé aux droits de succession à payer lors de votre décès.
Les droits de succession
Les droits de succession varient selon votre degré de parenté avec votre héritier.
S’agissant des enfants , ils sont proportionnels (au-delà d’un abattement de 100 000€, ils vont de 5 à 45%).
S’agissant des époux ou des pacsés, ils sont inexistants.
Les droits de donation, raisonnement avec une SCI
En recourant à une SCI, vous pouvez transmettre votre patrimoine progressivement de votre vivant et bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment :
# En renouvelant tous les 15 ans les abattements accordés pour les transmissions à titre gratuit
Cela signifie que tous les quinze ans, vous pouvez transmettre jusqu’à 80 724 euros à votre conjoint ou partenaire pacsé et jusqu’à 100 000 euros entre parents de premier degré (père, mère et enfants), et ce sans payer d’impôt.
# En renouvelant tous les 15 ans les transmissions sur les tranches basses du barème (pour les transmissions parents/ enfants ou parents/petits enfants).
# En donnant sur la base d’un actif social net (valeur du bien – emprunt) lorsque la SCI est endettée au moment où l’on donne les parts sociales.
A titre d’exemple, si votre SCI a une valeur réelle de 500 000 euros et que votre SCI doit encore rembourser 200 000 euros d’emprunt au moment de la donation, les parts sociales de votre SCI valent 300 000 euros au total.
> Une libre transmission de votre patrimoine immobilier tout en conservant ses revenus et surtout sa gestion.
Si vous donnez un bien en nue-propriété à vos enfants, vous en conservez les revenus mais concrètement vous perdez le contrôle de la gestion. Ainsi, s’agissant par exemple d’un bien loué avec un bail commercial, vous ne pouvez signer ledit bail sans l’accord de vos enfants.
Pour éviter ce type de situations, vous pouvez constituer une SCI et procéder au démembrement de la propriété des parts de la SCI, c’est-à-dire obtenir la séparation entre l’usufruit (le droit d’habiter ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de vendre le bien).
En étant gérant statutaire à vie de la SCI, qui ne peut être révoqué qu’avec la décision prise à l’unanimité des associés (ce qui ne pourra pas se produire sans votre accord) et doté des pouvoirs de décisions que vous souhaitez (notamment celui de signer seul tous types de baux pour un bien immobilier détenu par la SCI), vous conservez le pouvoir de gestion.
En procédant à un tel démembrement et à la transmission de la nue-propriété en faveur de vos enfants, ces derniers détiendront certes la nue-propriété de la SCI de leur vivant, mais vous conservez le droit d’habiter ou de percevoir les revenus et de gérer le ou les immeubles détenus par la SCI .
Au moment de votre décès, les enfants nus- propriétaires deviennent pleinement propriétaires sans fiscalité complémentaire.
La SCI peut donc être un excellent outil pour transmettre votre patrimoine à vos enfants et à plus forte raison à votre concubin ou parent éloigné qui sont soumis à des taux de donation ou de succession exceptionnellement élevés comme le suggère les tableaux ci-dessous :
Succession ou donation en ligne directe (ascendants et descendants)
| Tarifs des droits de succession en ligne directe | |
| Montant taxable après abattement | Taux par tranche de part taxable |
| Moins de 8 072 € | 5% |
| Entre 8 072 € et 12 109 € | 10% |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15% |
| Entre 15 932 € et 552 324 € | 20% |
| Entre 552 324 € et 902 838 € | 30% |
| Entre 902 838 € et 1 805 677 € | 40% |
| Supérieure à 1 805 677 € | 45% |
Donations entre époux ou partenaires pacsés
| Tarifs des droits de donation entre époux ou partenaires pacsés | |
| Montant taxable après abattement | Taux par tranche de part taxable |
| Moins de 8 072 € | 5% |
| Entre 8 072 € et 15 932 € | 10% |
| Entre 15 932 € et 31 865 € | 15% |
| Entre 31 865 € et 552 324 € | 20% |
| Entre 552 324 € et 902 838 € | 30% |
| Entre 902 838 € et 1 805 677 € | 40% |
| Supérieure à 1 805 677 € | 45% |
Successions entre d’autres personnes
| Tarifs des droits de successions en ligne collatérale et entre non-parents | |
| Situation où les montants sont taxables après abattement | Taux sur le montant taxable |
| Succession entre parents jusqu’au 4ème degré inclus | 55% |
| Succession entre parents au-delà du 4ème degré ou entre personnes non parentes | 60% |
Source : https://www.service-public.fr/
2. Pourquoi créer une SCI ? Limiter les inconvénients liés à l’indivision
Lorsque vous souhaitez vous investir dans un projet immobilier à plusieurs, deux modes de détention collectif d’immeuble se proposent à vous : l’indivision ou la SCI.
L’indivision semble être une solution plus simple dans la mesure où elle n’entraîne pas de formalités quelconques. Ce mode de détention ne crée aucune difficulté tant que les propriétaires indivisaires s’entendent bien sur la gestion du bien indivis. Toutefois, détenir un bien en indivision peut être source de complications si la bonne entente disparaît, notamment en cas de divorce ou de décès (et donc de successions qui entraînent le changement du propriétaire indivis).
A côté de ces avantages patrimoniaux et fiscaux, la creation SCI peut vous intéresser si vous souhaitez par exemple :
# Acquérir un bien en acquérant des capitaux à travers une SCI.
# Vous protéger de vos créanciers.
# Vous protéger de la famille (protéger la personne de votre choix contre votre famille par le sang ou éviter la reprise des aides sociales accordées à un enfant handicapé).
# Investir dans un bien immobilier en France sans être domicilié(e) en France.
