Fiscalité SCI
SCI à l'IR ou à l'IS ? Le point complet sur la fiscalité
Comprendre la fiscalité SCI
Quelle fiscalité pour votre SCI ?
Pour bénéficier pleinement des avantages qu’offre une SCI, il convient de choisir un régime fiscal approprié.
En effet, une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI est soumise à l’IR par défaut.
En revanche, au moment de la création d’une SCI ou même pendant la période d’activité de celle-ci, les associés ont la possibilité d’adopter l’IS.
Nous allons étudier en premier lieu le régime par défaut, à savoir l’IR, avant d’envisager la fiscalité SCI à l’IS dans un second temps.
1. L’impôt sur le revenu : le régime par défaut
Comme nous l’avons évoqué précédemment, sauf cas particuliers, la SCI est soumise à l’IR par défaut. Dans ce cas de figure, il s’agit d’une SCI dite « translucide ».
> L’imposition des revenus tirés de l’activité d’une SCI
Quand une SCI est soumise à l’IR, chaque année, ses bénéfices comptables sont taxés sans qu’on distingue s’ils sont distribués aux associés ou conservés dans la SCI et que la SCI ait ou non de la trésorerie.
A l’inverse, si l’activité de votre de SCI est déficitaire (c’est le cas lorsque qu’il y a eu plus de dépenses que de recettes), les associés peuvent imputer ces déficits fonciers sur leur revenu global propre, dans la limite de 10.700 euros par foyer fiscal.
L’imposition se fait au niveau de chaque associé : au titre de l’impôt sur le revenu (selon la tranche d’imposition de chacun) et au titre des prélèvements sociaux (17,2%).
> Concernant l’imposition des plus-values:
Qu’il s’agisse de la vente des parts sociales par l’associé ou de l’immeuble par la SCI, le régime des plus-values est identique: il s’agit du régime des plus-values immobilières.
Bon point, dans le cadre d’une fiscalité SCI à l’IR, vous bénéficiez d’une possibilité d’abattement pour durée de détention. Le taux d’abattement répond à un système progressif qui peut aller jusqu’à l’exonération totale des impôts sur les revenus et des prélèvements sociaux :
- Pour l’impôt sur les revenus (taux de 19%) : à partir de la 6e année de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 6% par an jusqu’à la 21e année de détention incluse. A partir de la 22e année de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale des impôts pour plus-values immobilières.
- Pour les prélèvements sociaux : à partir de la 6e année, vous bénéficiez d’un abattement de 1,65% par an jusqu’à la 21e année. Pour la 22e année uniquement, l’abattement sera de 1,60%. Ensuite, à partir de la 23e année de détention jusqu’à la 30e année, l’abattement est de l’ordre de 9% par an; soit une exonération totale des prélèvements sociaux (PS) à partir de la 30ème année de détention.
De plus, depuis le 1er septembre 2013, lorsque la plus-value immobilière est supérieure à 50.000 euros, une surtaxe de 2 à 6% s’applique.
Tableau sur l’abattement progressif pour durée de détention en matière d’impôt sur les plus-values immobilières :
| Réduction de l’assiette imposable | Durée de détention | Taux d’abattement |
| Entre 0 et 5 ans de détention : pas de réduction | Entre 0 et 5 ans | 0% |
| Entre la 6e et 21e année de détention : réduction de 6% par an | 6 ans | 6% |
| 7 ans | 12% | |
| 8 ans | 18% | |
| 9 ans | 24% | |
| 10 ans | 30% | |
| 11 ans | 36% | |
| 12 ans | 42% | |
| 13 ans | 48% | |
| 14 ans | 54% | |
| 15 ans | 60% | |
| 16 ans | 66% | |
| 17 ans | 72% | |
| 18 ans | 78% | |
| 19 ans | 84% | |
| 20 ans | 90% | |
| 21 ans | 96% | |
| Pour la 22e année : réduction de 6% | 22e années et au-delà | Exonération totale |
Tableau sur l’abattement progressif pour durée de détention en matière de prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières :
| Réduction de l’assiette imposable | Durée de détention | Taux d’abattement |
| Entre 0 et 5 ans : pas de réduction | Entre 0 et 5 ans | 0% |
| Entre la 6e année et 21e année de détention : réduction de 1,65% par an | 6 ans | 1,65% |
| 7 ans | 3,30% | |
| 8 ans | 4,95% | |
| 9 ans | 6,60% | |
| 10 ans | 8,25% | |
| 11 ans | 9,90% | |
| 12 ans | 11,55% | |
| 13 ans | 13,20% | |
| 14 ans | 14,85% | |
| 15 ans | 16,50% | |
| 16 ans | 18,15% | |
| 17 ans | 19,80% | |
| 18 ans | 21,45% | |
| 19 ans | 23,10% | |
| 20 ans | 24,75% | |
| 21 ans | 26,40% | |
| Pour la 22e année : réduction de 1,60% | 28% | |
| 22 ans | ||
| Entre la 23e et 30e année : réduction de 9% par an | 23 ans | 37% |
| 24 ans | 46% | |
| 25 ans | 55% | |
| 26 ans | 64% | |
| 27 ans | 73% | |
| 28 ans | 82% | |
| 29 ans | 91% | |
| 30e années et au-delà | Exonération totale |
2. L’impôt sur les sociétés (IS) : un régime optionnel
Vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Par opposition à une SCI soumise à l’IR, une SCI soumise à l’IS est qualifiée de SCI « opaque ».
Avec une société soumise à l’IS, vos bénéfices nets sont taxés chaque année, mais les règles de calcul et les taux d’imposition sont différentes. En effet, contrairement à une SCI soumise à l’IR, adopter l’IS présentent les avantages suivants :
> Premier avantage
La possibilité de réduire le montant des revenus imposables en recourant à l’amortissement du bien immobilier.
> Deuxième avantage
Dans le même esprit, possibilité de réduire le montant des revenus imposables en recourant à l’amortissement des frais d’acquisition du bien (à savoir les frais de notaire et les éventuels frais engendrés en recourant à l’expertise d’un professionnel, par exemple un agent immobilier).
Ces deux possibilités d’amortissement permettent d’obtenir un revenu imposable plus faible, et par conséquent d’être moins prélevé.
> Troisième avantage
Les associés doivent payer l’IR seulement s’il y a distribution de dividendes.
Par conséquent lorsque les bénéfices générés par la SCI sont mis en réserve(c’est-à-dire que les bénéfices seront conservés dans la SCI), seule la société sera imposée à l’impôt sur les sociétés (la première tranche de bénéfice inférieure à 38 120 euros sont imposés à hauteur de 15% tandis qu’au-delà de 38 120 euros de bénéfice (deuxième tranche) un taux de 33,33% s’applique) ; les associés ne seront quant à eux pas imposés pour ces revenus générés par la SCI.
Cette possibilité est particulièrement intéressante lorsque les associés sont imposés dans une tranche marginale d’imposition supérieure à 41%.
Cependant, le choix pour une fiscalité SCI à l’IS n’est pas parfait, son inconvénient majeur se trouve au niveau de la fiscalité de sa sortie : la taxation des plus-values professionnelle est plus forte.
En effet, si vous vendez votre bien immobilier alors qu’il a été entièrement amorti, la taxation des plus-values est plus sévère dans le régime de l’IS puisque l’amortissement pratiqué est déduit du prix de revient de l’immeuble pour le calcul de la plus-value. Cette plus-value est d’abord imposée dans la société au taux de l’IS; et si les associés décident une distribution du prix de vente, il y aura une taxation au titre des dividendes versés dans les mains de chacun.
Conclusion sur le choix de la fiscalité SCI
En résumé, choisir le régime fiscal de votre SCI dépend de plusieurs facteurs, parmi lesquels nous pouvons retenir :
> Le taux d’imposition personnel associés : a priori, l’IS offre un taux d’imposition plus faible que le taux marginal d’imposition des personnes physiques (c’est-à-dire l’IR). En effet, grâce aux divers amortissements offerts à une SCI soumise à l’IS, il est relativement aisé de bénéficier d’un taux d’imposition de 15%, c’est-à-dire celui réservé aux bénéfices inférieurs à 42 500 euros. De l’autre côté, avec une SCI soumise à l’IR, il y a des chances que les revenus tires de l’activité de la SCI viennent gonfler votre revenu global et risque d’augmenter votre taux marginal d’imposition.
> Les objectifs des associés : cela suppose de déterminer si les associés envisagent une cession immobilière et si oui, s’il s’agit dans un futur proche (dans ce cas, l’IS est plus favorable) ou lointain (c’est-à-dire plus d’une vingtaine d’années pour bénéficier des abattements avantageux voire une exonération totale des impôts et des prélèvements sociaux).
Cependant, d’autres facteurs doivent également être pris en compte, notamment le type d’apport prévu ainsi que le type de financement de la SCI envisagé.