Indivision ou SCI

Choisir entre indivision ou SCI

Lorsque plusieurs personnes souhaitent gérer ensemble un ou plusieurs immobiliers, elles doivent choisir un mode de détention collectif d’immeubles approprié : la SCI ou l’indivision.

La gestion d’un patrimoine immobilier suppose la conclusion d’actes (de conservation, d’administration et de disposition) et selon le mode de propriété que vous choisissez (SCI ou indivision), les règles qui gouvernent les prises de décision ne sont pas les mêmes ; or ces règles peuvent grandement affecter la bonne gestion de votre patrimoine.

En matière de gestion d’un patrimoine immobilier, l’indivision avait mauvaise presse car cette forme de détention d’un patrimoine immobilier rendait délicate toute prise d’initiative par un propriétaire indivis isolé, initiative pourtant indispensable pour la gestion du bien.

En effet, historiquement, dans le régime de l’indivision, tous les actes d’administration courante et tous les actes de disposition devaient être pris selon la règle de l’unanimité. Ainsi, l’opposition  d’un seul indivisaire avait pour effet de bloquer la gestion des biens indivis.

Par la suite, avec la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, législateur a modifié de manière substantielle le régime de l’indivision pour y introduire davantage de souplesse : certains actes de gestion antérieurement soumis à la règle de l’unanimité peuvent désormais être accomplis à condition qu’une majorité des deux tiers des droits indivis soit atteinte.

Créationsci.fr vous propose ci-dessous six points de comparaison pour vous aider à choisir le mode de propriété qui vous conviendrait le mieux.

1) Formalités et coût de création d’une SCI

a/ Indivision

L’indivision peut être soumise au régime légal ou conventionnel : à défaut de toutes formalités, le régime légal s’applique, il s’agit donc de la solution la plus simple et la plus économe.

L’indivision peut également être organisée en vertu d’une convention d’indivision : dans ce cas, vous pouvez rédiger votre convention par vous-même ou avec l’assistance d’un professionnel (le recours au notaire est obligatoire s’agissant de biens immobiliers). La rédaction de la convention d’indivision constitue le seul coût et formalités à prendre en compte.

La convention d’indivision est soit créée pour une durée indéterminée (dans ce cas il peut y être mis fin à tout moment) soit à durée déterminée (dans ce cas maximum 5 ans renouvelable une fois).

b/ SCI

Résumées de manière succincte, les étapes à suivre lors de la creation SCI sont les suivantes :

1. Rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis les signer 2. Publier l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales

3. Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts (Centre de finances publiques)

4. Procéder à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Commentaire de CréationSCI.fr

Naturellement, la creation SCI nécessite l’accomplissement de plus de formalités que l’indivision et induit également davantage de frais lors de sa mise en place.

En revanche, une fois ces formalités accomplies, la SCI peut se révéler être un excellent outil pour gérer votre patrimoine immobilier, notamment d’un point de vue fiscal et financier.

2) En matière de protection du patrimoine immobilier

a/ Indivision

Les créanciers personnels d’un propriétaire indivisaire peuvent demander le partage de l’indivision pour se faire rembourser, et ce en vertu de l’article 815-17 qui dispose que « Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui … » Ce partage de l’indivision permet à « ceux qui exerceront cette faculté « de se rembourser « par prélèvement sur les biens indivis. » (art. 815-17 du Code civil).

b/ SCI

En constituant une SCI, c’est la société qui est la seule propriétaire du ou des biens immeubles; les associés ne détiennent plus que des parts sociales. De ce fait, les créanciers personnels de l’associé ne peuvent pas recevoir l’immeuble en remboursement de leurs créances, mais seulement des parts sociales.

Commentaire de CréationSCI.fr

Indéniablement, la SCI peut faire figure d’écran de protection contre les créanciers d’un ou de plusieurs associés. Attention en revanche, la SCI doit être constituée et utilisée comme écran de protection avant que le prélèvement des biens soit imminent. Si la SCI est constituée dans le seul but d’organiser sa propre insolvabilité, il y a fraude manifeste et donc risque de redressement de la part de l’Administration fiscale.

3) En matière de durée

a/ L’indivision

Il convient de distinguer l’indivision organisée par une convention d’indivision et l’indivision inorganisée.

• Avec une indivision inorganisée (c’est-à-dire soumise au régime légal), l’indivision n’a pas de durée d’existence minimale ou maximale. En revanche,  chaque indivisaire a le droit de mettre fin à l’indivision à tout instant, et ce en vertu de l’article 815 du Code civil qui dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

En ce sens, chacun des propriétaires indivisaires peut provoquer le partage des biens à tout moment, à condition néanmoins que chacun des indivisaires soit d’accord avec le principe de partage des biens ainsi que sur les modalités de partage. A défaut d’accord mutuel, il est nécessaire de recourir à la voie judiciaire, solution longue et complexe.

• Avec une convention d’indivision, la durée est fixée au maximum à 5 ans renouvelable une fois (art. 1873-3 du Code civil).

b/ La SCI

La durée d’existence d’une SCI doit être précisée dans ses statuts. En principe, il n’existe pas de durée d’existence minimale mais elle ne doit pas excéder 99 ans d’existence maximale.

La durée d’existence d’une SCI court à partir de l’immatriculation de la société au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

Postérieurement à l’immatriculation, les statuts peuvent être révisés pour proroger ou abroger la durée d’existence de la SCI.

Commentaire de CréationSCI.fr :

Au niveau de la durée des deux modes de détention collectif d’immeuble(s), on remarque que celle de l’indivision est difficilement prévisible : en effet, contrairement à la SCI, chacun des propriétaires indivisaires peuvent mettre fin à l’indivision quand ils le souhaitent (or, plus le nombre de propriétaire est élevé, plus la probabilité que l’un souhaite mettre fin à l’indivision est grande) en provoquant le partage.

Par ailleurs, même s’il est vrai que la convention d’indivision peut stipuler l’interdiction pour les propriétaires indivisaires de vendre le bien détenu en indivision, la durée d’interdiction ne peut excéder 5 ans, c’est-à-dire la durée de validité maximale de la convention d’indivision.

4) Entrée de personnes étrangères

a/ L’indivision

Dans l’indivision inorganisée, les propriétaires indivisaires peuvent uniquement contrôler l’entrée de personnes étrangères par voie de vente, grâce à leur droit de préemption.

Dans l’indivision organisée, il est possible de s’inspirer des clauses d’agrément de la SCI mais une fois encore, il convient de noter que la durée de validité d’une convention d’indivision est limitée ; le contrôle de l’entrée de personnes étrangères avec une convention d’indivision est donc une solution temporaire.

b/ La SCI

Dans une SCI, les associés peuvent contrôler l’entrée des personnes étrangères en stipulant des clauses d’agrément dans ses statuts.

Ces clauses d’agrément confèrent aux associés le droit de contrôler le mouvement des parts sociales qu’il s’agisse de vente, de donation ou de transmission par succession : la cession de parts entre associés ou à un tiers peut requérir l’approbation des autres associés. Les statuts peuvent également préciser les modalités et règles d’approbation.

5) Gestion et administration

Il est nécessaire de distinguer l’indivision sous le régime légal et l’indivision sous le régime conventionnel.

• Le régime conventionnel présente des similitudes avec la SCI dans la mesure où les différents indivisaires établissent par écrit les règles qui gouverneront la gestion du bien indivis.

Le régime conventionnel est moins susceptible de faire apparaître des situations de blocage que le régime légal.

Ce régime a néanmoins un défaut : la convention d’indivision a pour durée maximale 5 ans.

 • Le régime légal, d’un point de vue historique, est plus exposé aux situations de blocage au niveau du processus de décision et donc de paralysie de gestion.

Suite aux réformes du 25 juin 2005 et du 12 mai 2009 visant la simplification du régime de l’indivision, nous pouvons constater des améliorations. Désormais, les décisions liées à la gestion courante de la SCI sont prises à la majorité des deux tiers des associés tandis que les actes de disposition (tels que la vente du bien indivis) sont pris à l’unanimité des associés.

La réforme a permis d’empêcher qu’une minorité d’associés puissent bloquer toute une décision d’assemblée.

Néanmoins, les deux réformes précitées ne concernent que certains actes. A titre d’exemple, certains actes considérés comme étant une « gestion courante » au sein d’une SCI, comme la conclusion d’un bail, nécessitent le consentement de l’unanimité des associés.

Qui plus est, en présence de deux indivisaires, nous nous retrouvons toujours face aux règles de l’unanimité.

Commentaire de Créationsci.fr

En résumé, les situations de blocage sont plus susceptibles d’apparaître sous le régime de l’indivision et la convention d’indivision n’offre pas de solution à long terme.

6) La fiscalité

a/ L’indivision

• Fiscalité des revenus

Les revenus tirés du bien indivis sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et taxés selon le taux d’imposition de chaque indivisaire sans pouvoir changer de régime fiscal.

• Fiscalité de la succession

En matière successorale, la transmission du bien se fait nécessairement sur la valeur de l’actif transmis sans possibilité d’optimisation.

b/ La SCI

• Fiscalité des revenus

Les revenus réalisés à travers une SCI peuvent être taxés différemment.

En effet, une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette option offerte aux associés leur offre la possibilité d’optimiser la gestion fiscale de votre projet immobilier en tenant compte de votre situation personnelle, possibilité qui n’existe par pour un bien détenu en indivision.

• Fiscalité de la succession

Le fait que le ou les immeubles soient détenus par la SCI tandis que les associés ne détiennent que les parts sociales de la SCI offrent la possibilité de réduire le poids des impôts qui surviennent à l’occasion d’une succession.

Pour plus d’informations liées à l’optimisation de la gestion fiscale de votre SCI, visitez la rubrique Fiscalité SCI ou faite appel à un spécialiste en fiscalité SCI.

Commentaire de CréationSCI.fr

Récemment, on remarque que la SCI jouit d’une certaine popularité car cette forme de détention collective d’un patrimoine immobilier permet d’optimiser la transmission de ce patrimoine.